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土地增值税法草案内部征求意见 ,如何征管冲击房企盈利?
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土地增值税法草案内部征求意见 ,如何征管冲击房企盈利?

2019-05-10 08:32:00      点击:

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中华人民共和国土地增值税法征求意见稿

  财办税〔2019〕10号


第一条【纳税人和征税对象】

在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人,应当依照本法的规定缴纳土地增值税。


第二条【征税范围】

本法所称转移房地产、是指下列行为:

(一)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

(二)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资,入股。

土地承包经营权流转,不征收土地增值税。


第三条【应纳税额计算】

土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。


第四条【计税依据】

纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。


第五条【收入】

纳税人转移房地产所取得的收入,包括货币收入、非货币收入。


第六条【扣除项目】

计算增值额时准予扣除的项目为:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转移房地产有关的税金;

(五)国务院规定的其他扣除项目。


第七条【收入和扣除项目授权规定】

本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。


第八条【税率】

土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。


第九条【核定征收】

纳税人有下列情形之一的,依法核定成交价格、扣除金额:

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格明显偏低,又无正当理由的。


第十条【特别规定】

出让集体土地使用权,地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权,地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。其体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。


第十一条【中央税收优惠】

下列情形,可减征或免征土地增值税:

(一)纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;

(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税;

(三)国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。


第十二条【地方税收优惠】

省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资,入股的。


第十三条【纳税义务发生时间】

土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。


第十四条【纳税地点】

纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。


第十五条【房地产开发纳税人纳税申报与税款缴纳】

房地产开发项目土地增值税实行先预缴后请算的办法。

从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,预缴税款。

从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请税:

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(四)直接转让土地使用权的;

(五)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(六)国务院确定的其他情形。


第十六条【非房地产开发纳税人纳税申报与税款缴纳】

非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。


第十七条【部门配合】

税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息,协助税务机关依法征收土地增值税。


第十八条【先税后证】

纳税人未按照本法缴纳土地增值税的,不动产登记机构不予办理有关权属登记。


第十九条【税收征管】

土地增值税的征收管理,依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

第二十条【预征清算等办法和地方实施办法】

土地增值税预征清算等办法,由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法,并报同级人民代表大会常务委员会决定。


第二十一条【法律责任】

纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。


第二十二条【实施时间】

本法自  年  月  日起施行。1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。